どうも、こどら(@codora_blog)です。
本記事では、賃貸と持ち家でどちらがお得かをリセールバリュー視点で考えていきたいと思います。毎月の家賃を考えるとマイホームを買った方がいいと思う方も多いと思いますが実際はどうでしょうか。
結論からいうと、『人によって前提条件が違うからどっちが得という答えはでないけど、経済的自由を目指すなら王道は賃貸に住むほうがベター!?』です。
永遠のテーマだね。どっちがお得なのかしりたいんだけどー。
ただ『経済的自由に近づきたい』のであれば、リセールバリューを考えるといいにゃ。
・マイホーム購入検討をしている方
・住み替えを検討している方
・経済的自由を目指している方
・生涯で数千万円分の“家の負債“を回避できる！？
・マイホーム購入へ重要な視点を獲得することができます。
リセールバリューとは？
リセールバリューとは、一言でいうと「売却時の金額」のことで、売るときにいくらになるかということです。買ったときと同等か、それ以上の金額で売れるものを買える人は経済的自由に近づくことができます。
購入価格：Ａ２０００万円、Ｂ１５００万円
売却価格：Ａ１８００万円、Ｂ ５００万円
実質負担：Ａ ２００万円、Ｂ１０００万円
Ａの家のほうがリセールバリューが高い(＝資産価値が高い)ので最終的には負担が少ない！
このリセールバリューの考え方は、他の買い物にも役に立つことが多いです。例えばiPhoneのスマホは高いけど、売るときも高く売れるから1,2年毎に買い換えれば最新機種をコスパ良く使えるとか。
こどらは、よくメルカリで本を買って読んで売るを繰り返してるにゃー。最新の本が100円程度で読めてお得にゃ。
リセールバリューを意識すると目先の価格に惑わされずに未来のことまで見据えた満足度の高い買い方ができるようになります。
なるほど～。買う前から売るときの値段を考えないといけないということか。でもリセールバリューが高い家ってどんな家のことをいうの？
リセールバリューが高い家とは？
まずマイホームを「建物」と「土地」とわけて考えます。
まず「建物」は、アメリカやイギリスと違って日本の建物は完全な消耗品です。どんな建物でも毎年価値が減少していって、木造の場合は20~30年くらい経つと価値がほぼゼロになります。
つまり「建物」の価値は日々ゼロに近づくので、リセールバリューが高くなるマイホームというのは、「良い土地に建っているマイホーム」のことになります。もっと具体的にいうと「値上がりする土地」に建っている家のことをいいます。
・一等地(都心・駅近)
・人気のエリア(住みたいランキングで上位)
・住環境が良い(日当たりが良い・閑静・有名な公立学校がある)
・人口増加地域
・残念な立地(田舎・駅遠)
・不人気エリア(住みたい街ランキングで下位)
・住環境が悪い(日当たりが悪い、騒音、治安が悪い)
・人口減少地域
じゃ、リセールバリューの高い家を買うことにするよ。
残念ながら、不動産素人にはリセールバリューの高い新築マイホームを買うのは無理だにゃ。
リセールバリューの高い物件の購入は難しい
日本は「人口減少・空き家増加・地価減少」と散々な状態に陥っています。残念ながら、今の日本は家の需要がどんどん減っているため、基本的には資産価値の上昇は見込むことはできません。
海外だと使用価値がある物件にはちゃんと値段がつくけど、日本では20~25年くらいで資産価値がゼロになる傾向にあります。(日本の税制上、築古の建物は評価額が低くなる)
また駅近などの一等地は既に開拓済みで、とうの昔に建物が建っています。資産価値がある良い土地は資産家が手放さないでしょう。これから新築が建つような土地は、あまりものである可能性が高い。
こんな状況ではリセールバリューの高い新築マイホームを探すのはベリーハードモードであるといえるでしょう。
家賃を払うよりマイホームがお得って本当？
よく聞く「家賃を払うくらいならマイホームを買うほうがお得」っていう意見は、不動産屋が家を売るためにいうリップサービスみたいなもんです。
購入したマイホームは日々劣化していきます。10年後、20年後家が古くボロくなった後にもローン返済額は変わらず払い続けなければなりません。住宅の劣化と地価の下落のダブルパンチで資産価値が落ち続けているのにローンの返済額は変わりません。他にも下記のようなリスクがあります。
・金利が急上昇してローンが払えなくなる
・病気やリストラで収入が減り、ローン返済が滞る
・転勤やご近所トラブルで住めなくなる
・津波や地震などの災害で住めなくなる
・離婚や死別などにより、家族構成が変わる
・周囲の住環境が変わる（目の前に高層マンションが建つなど）
更に、新築マイホームは多額のコストが上乗せされています。不動産会社の人件費や広告費のコストがそれにあたります。
新築マイホームとは、価値が下がり続ける可能性が高いものを多くのリスクを背負って多額の手数料を払って買うものです。
一生にかかる大きな買い物だからこそ、１０年後、２０年後のことを意識することが重要だにゃ
マイホームのメリット
マイホームを「建物」と「土地」に分けて考えたときに、以下の点からリセールバリューの高い物件を選びにくいというのは上述したとおりです。
・「土地」：人口減少・空き家増加等に伴う地価下落の可能性
一方で、この10年で資産価値を伸ばしてきたマイホームもあります。それが都市圏のマンションです。
最近のマンションは、耐震性やバリアフリー性に優れ、建物の劣化対策が十分に施されているうえに、劣化した設備の更新もしやすいように設計されています。100年、200年の耐久性を有するコンクリートの使用が確立されています。
2013年の金融緩和以降、不動産についてはインフレが進んでします。都市圏については地価が上昇し、特に人気駅の周辺はバブル状態で値が上がっています。
建物の品質向上・地価上昇が相まって、マンション価値はあっという間に1.5倍近くに成長しています。
マイホームに感情面で大きなメリットがあることや経済的にも得をする可能性があることもわかりますが、「マイホーム購入は慎重に行うべき」です。マイホーム購入が足かせになって経済的自由が遠のいてしまうことが多いためです。
・月15万円の住宅ローンの支払いが重すぎて、貯金や投資どころではない
数字と感情をわけて考えよう
家について考えるときは、数字と感情を分けて判断することが大切です。家選びで失敗しない大切なコツは「感情は置いておいて、まずは金銭的な損得だけを計算すること」です。
・「マイホームを持つのが夢」
まとめ
マイホームを買うことは悪いことではありません。金銭的負担や負債になる確率が高いことを理解した上で買うのはOKだと思います。ただ「経済的自由を目指す」という意味では大きな足かせになるのは間違いないです。
リセールバリューの高い家を買えるぐらい目利きができるようになってからでも検討は遅くないかもしれません。家の出費を抑えたい人の王道はやはり「賃貸に住む」がお得と思います。
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